Статьи

Подписаться на RSS

Популярные теги Все теги

Роль торга при продаже жилья оказалась недооцененной – он мешает адекватно оценивать рынок недвижимости

Аналитики ЦИАН изучили динамику изменения цен внутри истории объявлений по продаже квартир в Москве, МО, Санкт-Петербурге в 2015-2017 гг. Учитывались объявления о прямой продаже квартир в существующих домах, находившиеся в экспозиции более 30 дней, в которых было совершено не менее 2 изменений цены более, чем на 50 тыс. руб. каждое. Не учитывались предложения в сегменте элитной недвижимости, объявления с низким уровнем достоверности, квартиры, экспонируемые в валюте, объявления с нетиповыми схемами продажи (доли, рента, срочный выкуп). Разницу между ценой первой публикации и ценой последнего размещения в данном случае можно с высокой долей вероятности считать размером торга, на который оказались согласны продавцы в процессе продажи.

В большинстве случаев в 2015-2017 году пользователи снижали цены в процессе продажи квартир на вторичном рынке. Доля таких изменений превышает 85% от числа правок цены. Это объяснимо, так как вторичный рынок на протяжении 2015-2017 гг. находился под давлением как неблагоприятной макроэкономической конъюнктуры (снижались реальные доходы населения), так и внутрирыночных факторов (возросла конкуренция за покупателя со стороны сегмента новостроек, где рекордно увеличилось предложение, а программы по субсидированию ипотеки сделали квартиры в строящихся домах более привлекательными).

В докризисный период средний размер изменения цен объявлений (торга) в столичных регионах не превышал 2,5-3%. Этот показатель начал заметно расти уже в 2014 году (статистика за этот год сложнее для интерпретации, так как в условиях нестабильности курса рубля, геополитической неопределенности изменения цен часто носили эмоциональный и нелогичный характер). В 2015 году средний размер торга составил 4.4% в Москве, 5.0% в МО, 5.4% в Санкт-Петербурге. К сентябрю 2017 он вырос на несколько процентных пунктов (до 9.2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге). Т.е. стоимость средней квартиры в базах объявлений на 8-9% выше, чем та сумма, за которую ее согласен уступить продавец. Сама технология продажи в таких условиях

претерпевает изменения, приобретая черты аукциона на понижение, в котором заявленная цена становится лишь приглашением к началу диалога.

Практически в каждом пятом лоте продавцы снижают цены в процессе продажи на 15% или более, что делает цену первой публикации объявления все менее надежным инструментом для анализа рынка. Вместе с тем, именно эти данные используются в моделях массовой оценки, в частности, для кадастровой оценки и налогообложения. Это приводит к завышению налогооблагаемой базы по многим квартирам. Кроме того, при проведении оценки цены квартир (как самостоятельно, так и с помощью онлайн сервисов) необходимо учитывать изменившийся характер "цены в базе объявлений", которая сейчас все сильнее отрывается от реальных цен сделок.

На протяжении последних месяцев величина торга продолжает расти несмотря на медленное восстановление рынка недвижимости и оживление в экономике. В столичных регионах вновь растет число регистрируемых сделок (причем не только у новостроек, но в отдельные месяцы и на вторичке). При этом для совершения сделки на вторичном рынке продавцы вынуждены все сильнее снижать цены. Поправка на торг выше в домах советской постройки (панельных домах 1960-80-х, хрущевках) (11% по всему рассмотренному массиву) тогда как в недавно сданных новостройках продавцы менее охотно идут на снижение цен (среднее снижение цен в этих домах - 3,5%).

Это является одним из следствий долгосрочного тренда на снижение привлекательности домов на вторичном рынке, которое начало выражаться и в фактическом изменении «ценового ландшафта». Дома, построенные в советские годы, устарели физически и морально (речь не только о "пятиэтажках под реновацию", но и большей части панельных домов и даже части кирпичных и "сталинских"). В возраст приобретения квартир входит поколение с иными потребительскими запросами. Советские дома лишь стареют, тогда как качество продукта, предлагаемого застройщиками на первичном рынке, постоянно растет.

Рост величины поправки на торг при сделках на вторичном рынке - естественная реакция рынка на комплекс факторов. Поведение участников рынка (готовность выходить на взаимоприемлемые ценовые уровни) позволяет ему относительно устойчиво пройти кризисный период. Негативным следствием этой тенденции становится некоторое снижение прозрачности рынка, так как продавцам и покупателям становится сложнее определить справедливую цену квартиры. Информация о ценах реальных сделок на портале Росреестра остается трудно доступной и сложно интерпретируемой, а на цены в базах объявлений ориентироваться становится все сложнее.

Выводы:

· Средний размер торга при сделках на вторичном рынке растет на протяжении всего кризиса 2014-2017 гг. Сейчас он составляет 9,2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге.

· В условиях стагнации средних цен предложения (они практически не меняются последние 2 года) именно динамика поправки на торг становится более важным рыночным индикатором, чем более привычная для участников рынка средняя цена квадратного метра.

· 20% продавцов квартир в Москве, 17% в МО, 23% в Санкт-Петербурге в 2017 году в процессе продажи снижали цену более, чем на 15%.

· Сильнее всего вынуждены снижать цены продавцы квартир в домах советской постройки; в недавно сданных новостройках среднее снижение цены выражено слабее.

· Увеличение разрыва между ценой сделки и ценой публикации объявления снижает точность моделей массовой оценки (которые используют цены предложения в качестве ориентиров). Это ухудшает точность ряда индикаторов, к примеру, кадастровой стоимости и налога на недвижимость.

Когда наступает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт?

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

В региональную программу капитального ремонта не включены двухквартирные таунхаусы. Правильно ли это?

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ в региональную программу капитального ремонта подлежат включению только многоквартирные дома.

В статье 16 Жилищного кодекса даны определения видам жилых помещений, имеющих отношения к понятию «многоквартирный дом». В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 данной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

В региональную программу капитального ремонта не включаются МКД, подлежащие реконструкции. А что считается реконструкцией МКД?

Под реконструкцией объекта капитального строительства (каковым и является многоквартирный дом) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Кто несет ответственность в случае, если капитальный ремонт не проведен в сроки, установленные региональной программой?

Региональная программа капитального ремонта включает в себя плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 168 ЖК РФ).

В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта проведение ремонта обеспечивается региональным оператором или самими собственниками помещений в МКД.

Не менее чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.

Ответственность регионального оператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в МКД формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, закреплена ч. 6 ст. 182 ЖК РФ.

Кроме того, ст. 188 ЖК РФ закреплено, что убытки, причиненные собственникам помещений в МКД в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств в соответствии с ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД.

В случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).

МКД исключен из региональной программы, т.к. признан аварийным. Должны ли собственникам вернуть деньги, которые они перечисляли ранее в виде взносов на капитальный ремонт?

Региональная программа капитального ремонта включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В ч. 2 ст. 174 ЖК РФ указано, что в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого МКД в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД.

Согласно ст. 184 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого МКД на основании решения собственников помещений в этом МКД о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Единая классификация объектов городской недвижимости по классам:

Эконом.

К архитектурному решению требований нет. По технологии строительства дома эконом-класса в большинстве своем являются панельными, монолитно-блочными либо монолитно-каркасными, предпологают наличие внутренних несущих стен, готовые планировачные решения, высоту потолков - менее 2.7м, стандартную внутреннюю отделку общественных зон и бюджетную отделку квартир, приточно-вытяжную или естественную вентиляцию, наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1км. Придомовая территория не огорожена, парковка ограничена и выполнена по старым нормам.


Комфорт.

Архитектурное решение объекта комфорт-класса предполагает современный проект. По технологии строительства дома монолитно-кирпичные, допускается наличие внутренних несущих стен. Отличительными признаками таких объектов являются, как правило, готовые планировачные решения, высота потолков - от 2.7м., улучшенная внутренняя отделка общественных зон и квартир, приточно-вытяжная вентиляция, наличие объектов инфраструктуры в радиусе 1 км. Придомовая территория может быть частично огорожена, с освещением, видеонаблюдением и охраной. Паркинг - согласно нормативным требованиям местного Генплана.


Бизнес.

Архитектурное решение объекта бизнес-класса предпологает современный индивидуальный проект. По технологии строительства дома бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-железобетонно-каркасные. Бизнес-класс предусматривает возможность перепланировки квартир, высоту потолков - от 2.75м., наименьшую площадь однокомнатной квартиры - 40 кв. м. , высококачественную отделку внутренних общественных зон и черновую или улучшенную отделку квартир, климат-контроль, внешние сплит-системы, расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Отличается наличием закрытого наземного или подземного паркинга, а также возможностью парковки на огороженной и охраняемой придомовой территории.

Переделкино Ближнее транспортная доступность

Одним из основных преимуществ уникального проекта «Переделкино Ближнее» является выгодное транспортное расположение - всего в 8 км от МКАД, между Боровской и Минской автотрассами. Эксперты агентства недвижимости CityRent отмечают, что транспортная ситуация юго-западного направления – одна из лучших в регионе Новая Москва. Этому способствует наличие нескольких радиальных и хордовых трасс, что позволяет выбрать маршрут следования с учетом текущего трафика. Теперь добраться в любой район мегаполиса можно оптимально быстро, а купить квартиру в городе-парке «Переделкино Ближнее» - максимально выгодно!

Одной из радиальных трасс на этом направлении является Киевское шоссе. Киевская магистраль - лидер по безопасности среди всех подмосковных трасс. Движение по ней ограничено лимитами скорости, установленными около населенных пунктов. Помимо этого фактора, причиной, почему выгодно купить недвижимость на Киевском направлении, станет превосходное состояние дорожного автопокрытия и достаточное количество полос - в оба направления предусмотрено 4-5 линеек.

Те жители «Переделкино Ближнее», кто не является автолюбителем, также в ближайшее время получат возможность добраться до столицы за максимально короткое время – совсем рядом с Городом-парком запланировано открытие ст.метро «Ново-Переделкино». Теперь время на дорогу до московского офиса или столичных достопримечательностей можно рассчитать досконально. Открытие метро, несомненно, увеличит стоимость квартир в «Переделкино Ближнее». Поэтому задуматься о покупке квадратных метров благоустроенной жилплощади в экологически чистом Городе-парке стоит уже сегодня.

Если метро откроется в ближайшей перспективе, то выделенные полосы для маршрутных такси и автобусов уже действуют, позволяя жильцам «Переделкино Ближнего» использовать муниципальный транспорт в поездках до ст. метро «Теплый Стан», «Юго-Западная» и «Проспект Вернадского».

Кроме того, со станций ж/д «Солнечная» и «Переделкино» до Киевского вокзала Вас доставит комфортабельная электричка. Вот почему для желающих снять квартиру вдали от смога «Переделкино Ближнее» - отличный вариант: всего полчаса в пути – и Вы в центре столицы.

Продажа недвижимости на юго-западном направлении Новая Москва ведется сегодня довольно активно. Земли не пустуют, регулярно застройщики возводят все новые «квадраты» бизнес и эконом класса. Специалисты агентства недвижимости CityRent предлагают не упустить возможность купить квартиру по приемлемой цене уже сегодня.

Почему нежелательно сдавать квартиры гражданам других государств

11 июля в Троицком административном округе столицы сотрудники полиции ОМВД России по г.о. Троицк УВД по ТиНАО ГУ МВД России по г. Москве задержали безработного 45-летнего жителя Московской области за организацию незаконного проживания и пребывания иностранных граждан.

Как оказалось, мужчина за вознаграждение поселил в доме, расположенном в деревне Сосенки, пятерых уроженцев Таджикистана, заведомо зная о незаконности нахождения данных граждан на территории РФ.

На них составлены материалы, которые переданы в УФМС для принятия решения о привлечении граждан к административной ответственности.

В отношении задержанного возбуждено уголовное дело по ст. 322.1 УК РФ (организация незаконной миграции).

 источник http://petrovka38.ru/news/45186/ 

 

Как видим сотрудники полиции взялись за чистку РФ от нелегалов. Хотя политика нашей компании давно исключает работу с гражданами других государств.

Новые Ватутинки

В рамках совершенствования Москвы был предложен и принят на законодательном уровне легендарный план расширения столичного мегаполиса на юго-восток, что обусловило величайшие возможности и перспективу развития региона, расположенного вдоль Калужского шоссе. Десятки тысяч москвичей и жителей Подмосковья получили уникальный шанс обзавестись доступной недвижимостью и удивительным образом решить свои насущные жилищные проблемы. Инициатива администрации Москвы, поддержанная Президентом России, обрела реальный смысл после утверждения судьбоносного решения на уровне Совета Федерации летом прошлого года.

 

Перспективы развития Калужского шоссе

Калужское шоссе, по мнению специалистов, входит в пятерку самых удобных транспортных артерий Подмосковья. Одной из проблем магистрали является наличие множества светофоров, так до Троицка их насчитывается пятнадцать единиц. Кроме того в этом направлении нет железнодорожной ветки, что во многом обуславливает большую транспортную нагрузку на популярную автомобильную артерию столичного мегаполиса.
На модернизацию шоссе заложено свыше 16 млрд. рублей. Планируется расширение дорожного полотна до шести полос в обоих направлениях и разделение встречных потоков транспорта барьерами. Светофоров не будет, а въезд и выезд с Калужского шоссе будет осуществляться через удобные двухуровневые развязки. Планируется объезд населенных пунктов Сосенки и Ватутинки, при этом старая дорога получит статус запасной магистрали.
В целом площадь дорожного полотна должна увеличиться в два раза.


Реконструкция Калужского шоссе имеет прямое отношение к развитию «Новой Москвы», началу возведения современных благоустроенных микрорайонов, среди которых следует выделить «Новые Ватутинки».
Жилой комплекс будет включать несколько новостроек, расположенных в удобных и комфортных для будущих жильцов местах. С географической точки зрения будущий микрорайон расположен в самом центре «Новой Москвы» и обладает рядом преимуществ по сравнению с застраиваемым городским поселением Троицким. Жилой массив расположен в четырнадцати километрах от МКАД по Калужскому шоссе, что намного ближе к историческому центру Москвы. Городское поселение «Новые Ватутинки» в перспективе становится центром будущей активной и деловой жизни столицы. 

В недалеком будущем решение приобрести или снять квартиру в Новых Ватутинках, будет целиком оправдано. Ни для кого не секрет, что сегодня в столице довольно трудно найти доступное жилье. Москва задыхается от выхлопных газов автомобилей, тесноты и переуплотнения, насыщена транспортными потоками и непрерывным шумом. Вот почему купить квартиру в новых ватутинках нужно именно сегодня, пока цены не взлетели вверх.
В Новых Ватутинках горожан ожидают благоустроенные рекреационные зоны, полный набор социальной и коммерческой инфраструктуры, позволяющей обеспечить полноценную и комфортабельную жизнь себе и своим близким. В ближайшей перспективе планируется возвести пять новостроек, пригодных для проживания 30 тыс. человек.
Инфраструктура жилищного массива насыщена социальными проектами, предусматривающими строительство детских садов, школ, больницы, супермаркетов продовольственных товаров и торговых центров, предлагающих домашнюю технику длительного пользования. Строится подземный паркинг и многоуровневые наземные гаражи, возводится поликлиника и физкультурно-оздоровительный комплекс.

Возле каждого жилого многоэтажного дома предусмотрены детские площадки, а также места для активного спорта и отдыха, хозяйственные площадки, выделены участки для выгула собак. В микрорайоне есть и собственная прогулочная зона с выходом к живописному пруду.

Жилой массив соседствует с дачными поселениями столичной интеллигенции, среди которых – известные всем фамилии Миронова, Соломина, Аллегровой.
А еще Новые Ватутинки – это густые зеленые насаждения, сказочная природа и экология!

  • 1
  • 2